Ακριβή υπόθεση θα παραμείνει η απόκτηση ακινήτου, έστω και αν οι τιμές έχουν εκτιναχθεί τα τελευταία χρόνια σε επίπεδα υψηλότερα κατά 14% από το επίπεδο που δικαιολογεί η αύξηση των εισοδημάτων. Μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς κάνει λόγο για σοβαρή ανισορροπία στην προσφορά και τη ζήτηση για κατοικίες, καθώς διαπιστώνεται έλλειμμα πάνω από 212.000 ακινήτων στην αγορά.
Σύμφωνα με τη μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς, το έλλειμμα αυτό έχει απογειώσει τις τιμές των ακινήτων και οφείλεται σε τρεις λόγους.
1) Στη μεγάλη πτώση νέων κατασκευών την τελευταία δεκαετία (μόλις 155.000 σπίτια).
2) Στη μεγαλύτερη αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών (197.000).
3) Στην έξαρση του AirBnB (170.000 σπίτια). Την τελευταία δεκαετία υπολογίζεται ότι κατασκευάστηκαν 155.000 νέες κατοικίες ενώ η ζήτηση έφτασε τις 367.000 κατοικίες (197 χιλιάδες νέα νοικοκυριά συν 170 χιλιάδες βραχυχρόνιες μισθώσεις).Την ίδια στιγμή, η ύφεση στην οικονομία και οι φόροι ακινήτων οδήγησαν σε μείωση κατά 5% το ποσοστό ιδιοκατοίκησης (από 77,2% το 2010 σε 72,8% το 2022).
Όπως αναφέρει η μελέτη, η κατασκευαστική δραστηριότητα έφτασε στο απόγειό της το 2005 με την έκδοση 66 χιλιάδων οικοδομικών αδειών, οι οποίες αντιστοιχούσαν σε 195 χιλιάδες κατοικίες. Έκτοτε η πτώση ήταν συνεχής, με αποτέλεσμα να οδηγηθούμε σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα κατασκευαστικής δραστηριότητας την περίοδο 2012 και ύστερα, με ετήσια έκδοση αδειών που αντιστοιχεί σε 16 χιλιάδες κατοικίες κατ’ έτος.
Συνακόλουθα, μεταξύ της απογραφής 2001 – 2011 καταγράφεται αύξηση του αριθμού των κατοικιών κατά 917 χιλιάδες, ενώ την επόμενη δεκαετία 2012-2022 υπολογίζεται ότι προστέθηκαν μόνο 155 χιλιάδες.
Από την πλευρά της ζήτησης, την περίοδο 2001 – 2011 καταγράφεται αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών κατά 582 χιλιάδες, ενώ από το 2012 έως το 2022 υπολογίζεται η δημιουργία μόνο 197 χιλιάδων νοικοκυριών.
Επιπρόσθετα, ένα νέο χαρακτηριστικό που έχει προκύψει τα τελευταία χρόνια είναι η αύξηση της ζήτησης κατοικιών λόγω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η ζήτηση αυτή, η οποία δρα προσθετικά στη ζήτηση για στέγαση στα εγχώρια νοικοκυριά, ανέρχεται πλέον σε 170 χιλιάδες κατοικίες.
Συμπερασματικά, η ανισορροπία που εντοπίζει η μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς δεν είναι παρά προϊόν της απόστασης ανάμεσα στις 155 χιλιάδες νέες κατοικίες που υπολογίζεται ότι κατασκευάστηκαν τα τελευταία 10 χρόνια από τη μια και της συνολικής ζήτησης για 367 χιλιάδες νέες κατοικίες (197 χιλιάδες νέα νοικοκυριά συν 170 χιλιάδες βραχυχρόνιες μισθώσεις).
Αυτό λοιπόν το έλλειμα προσφοράς έναντι ζήτησης κατά περίπου 212 χιλιάδες κατοικίες είναι που έχει δημιουργήσει μια συσσωρευτική αποτίμηση των τιμών κατοικιών 14% πέρα και πάνω από την αύξηση που δικαιολογεί το επίπεδο ανάπτυξης των εισοδημάτων. Δεδομένου δε του μεγέθους του χάσματος μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, οι ρυθμοί αύξησης των τιμών των κατοικιών αναμένεται να μετριασθούν, αλλά όχι να περάσουν σε αρνητικό πρόσημο.
Συνέπεια όλων αυτών είναι η αγορά ακινήτων να βρίσκεται στο σημείο του οικονομικού κύκλου όπου οι δυνητικοί αγοραστές είναι ακόμα διατεθειμένοι να αποδεχθούν τις ολοένα και αυξανόμενες απαιτήσεις των πωλητών, αλλά με εμφανή σημάδια κόπωσης προετοιμάζοντάς μας για την είσοδο στην επόμενη φάση το κύκλου όπου υψηλότερες τιμές θα συνοδεύονται από πτώση των συναλλαγών/αγοροπωλησιών.
