Σε παγκόσμιο επίπεδο ο τομέας των γραφείων δέχτηκε ισχυρό πλήγμα το 2023, λόγω κυρίως του υψηλού πληθωρισμού και των αυξανόμενων επιτοκίων, τα οποία όχι μόνο αποτελούν τροχοπέδη για νέα έργα κατασκευής αλλά αυξάνουν και το κόστος αγοράς και αναχρηματοδότησης των ακινήτων.
Στην Αθήνα ωστόσο οι συνθήκες είναι πιο διαχειρίσιμες, καθώς υπάρχει ακόμα ισχυρή ζήτηση για χώρους γραφείων Α+ κατηγορίας, ενώ υλοποιούνται επενδύσεις εκατομμυρίων από τους ισχυρούς εγχώριους παίκτες. Σύμφωνα με την πρόσφατη έρευνα της Cerved Property Services λόγω της παρατεταμένης οικονομικής κρίσης (2008-2017), δεν υπήρξε σημαντική ανάπτυξη νέων κτιρίων γραφείων στην ελληνική αγορά ακινήτων για σχεδόν μια δεκαετία. Η υγειονομική κρίση του 2020 μάλιστα βρήκε την αγορά με υπερβάλλουσα ζήτηση που πρέπει ακόμα να καλυφθεί λόγω της μειωμένης προσφοράς σύγχρονων και ενεργειακά αποδοτικών χώρων γραφείων, ενώ παράλληλα η ζήτηση για παλαιότερους χώρους γραφείων παρουσιάζει σημαντικές διακυμάνσεις ανάλογα με την τοποθεσία.
Η Αθήνα παραμένει μια από τις πιο προσιτές πρωτεύουσες σε πανευρωπαϊκό επίπεδο για τη μίσθωση σύγχρονων γραφείων, γεγονός που, σε συνδυασμό με τις σημαντικές επενδύσεις στην ανάπτυξη νέων σύγχρονων και κυρίως πράσινων κτιρίων γραφείων, καθώς και την αναβάθμιση ενός μέρους του υπάρχοντος κτιριακού αποθέματος, δημιουργεί σημαντικές προσδοκίες για τη μελλοντική προσέλκυση ξένων ομίλων, για να εγκαταστήσουν την έδρα τους στην Αθήνα έναντι άλλων πόλεων της Ευρώπης.
Τον τελευταίο χρόνο μάλιστα παρατηρήθηκε εκρηκτική αύξηση στα κτίρια γραφείων με βιοκλιματικά χαρακτηριστικά, καθώς διπλασιάστηκε ο αριθμός τους. Συγκεκριμένα, φέτος, ο αριθμός των “πράσινων” κτιρίων έχει αυξηθεί σε πάνω από 200, με συνολική επιφάνεια που προσεγγίζει τα 3 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα. Αντίθετα, πριν από 12 μήνες, αριθμούσαν 112 και είχαν επιφάνεια 1,5 εκατομμύριο τετραγωνικά μέτρα. Αυτά τα στοιχεία αφορούν σε ολόκληρο το απόθεμα, δηλαδή τα κτίρια που ήδη λειτουργούν και αυτά που βρίσκονται υπό κατασκευή ή σχεδιασμό.
Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς γραφείων, το 80% των μισθωτικών συμβάσεων αφορούν κτίρια υψηλών προδιαγραφών που συνήθως προσφέρουν ποιοτικές εγκαταστάσεις και υψηλή ενεργειακή απόδοση. Μέχρι το τέλος του 2024, εκτιμάται ότι θα προστεθούν 124.000 επιπλέον τετραγωνικά μέτρα στο υπάρχον “πράσινο” απόθεμα, ενώ μέχρι το τέλος του 2026 προβλέπεται η συνολική ανάπτυξη επιπλέον 211.000 τετραγωνικών μέτρων.
Ακόμη, βάσει των δεδομένων που επεξεργάστηκε η Cerved, το μηνιαίο κόστος ενοικίασης ενός σύγχρονου κτιρίου γραφείων στην Αθήνα ανέρχεται στα 25 €/τ.μ., με την τάση για τέτοια γραφεία να παραμένει ανοδική. Ωστόσο, υπάρχουν περιπτώσεις νέων βιοκλιματικών γραφείων σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως το Μαρούσι, όπου οι μισθώσεις μπορούν να οριστικοποιηθούν στα 30 €/τ.μ., καταγράφοντας αύξηση 10% σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά. Σύμφωνα επίσης με την ανάλυση, τα λίγα νεόδμητα κτίρια με ενεργειακή πιστοποίηση σε κεντρικές τοποθεσίες με θέσεις στάθμευσης καταγράφουν διπλάσια και τριπλάσια ενοίκια από τα παλαιότερα, χωρίς να περιλαμβάνονται σε αυτό το ποσό τα κοινόχρηστα έξοδα. Αυτή η συγκεκριμένη κατηγορία κτιρίων, που συγκεντρώνει το επενδυτικό ενδιαφέρον, φαίνεται να μην επηρεάζεται από τις αλλαγές στο μοντέλο εργασίας. Οι αποδόσεις τους κυμαίνονται γύρω στο 6 – 6,5%.
Από την άλλη πλευρά, τα παλαιά γραφεία χωρίς σύγχρονες προδιαγραφές αποτελούν πάνω από το 90% του υπάρχοντος αποθέματος χώρων γραφείων. Αυτά τα γραφεία, σε σημαντικές τοποθεσίες και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, παρουσιάζουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα, με τα μηνιαία τους ενοίκια να κυμαίνονται γύρω στα 15 – 20 €/τ.μ. με απόδοση περίπου 7 – 7,5%.
Επισημαίνεται ότι τα μισθώματα γραφείων στην Αθήνα είναι συγκριτικά προσιτά, καθώς χαμηλότερα μισθώματα από την Αθήνα υπάρχουν μόνο σε λίγες περιφερειακές αγορές στην υπόλοιπη Ευρώπη, όπως το Βουκουρέστι, η Μπρατισλάβα και η Αμβέρσα. Από την άλλη πλευρά, στο Λονδίνο, που παραμένει η πιο ακριβή αγορά, η ενοικίαση γραφείων ανέρχεται στα 140 €/τ.μ. μηνιαίως, ενώ στο Παρίσι και τη Γενεύη στα 80 και 78 €/τ.μ. αντίστοιχα.
