Όλο και περισσότερες εταιρείες ακινήτων στη Γερμανία αναφέρουν αύξηση των νέων εργασιών. Πολλοί εμπειρογνώμονες της αγοράς θεωρούν ότι οι συνθήκες χρηματοδότησης στην αγορά ακινήτων στη Γερμανία, όμως, πως είναι τουλάχιστον στάσιμες και όχι ακόμη πιο περιοριστικές.
Παράλληλα, για πρώτη φορά τον Ιανουάριο, μία από τις μεγαλύτερες εταιρείες ακινήτων της Γερμανίας, o όμιλος DaX εξέδωσε ομόλογο σε βρετανικές λίρες. «Συνολικά, παρατηρούμε μια μικρή βελτίωση του κλίματος στη χρηματοπιστωτική αγορά ακινήτων, αν και από ένα κακό επίπεδο», λέει ο Φάμπιο Καρότζα (Fabio Carrozza), Διευθύνων Σύμβουλος της BF Real Estate Finance, αξιολογώντας την κατάσταση.
Αυτή την εβδομάδα, οι επενδυτές παρακολουθούν με μεγάλο ενδιαφέρον τις μελλοντικές δηλώσεις των μεγάλων εταιρειών. Το επίκεντρο είναι παντού τα ίδια ερωτήματα: Έχει αποδειχθεί ανθεκτικό το επιχειρηματικό μοντέλο σε περιόδους κρίσης και τίθενται σε ισχύ τα μέτρα αναδιάρθρωσης που έχουν εισαχθεί;
Η LEG Immobilien, με περισσότερα από 166. 000 διαμερίσματα στο χαρτοφυλάκιό της, κατέγραψε υψηλή καθαρή ζημία περίπου 1,5 δισ. ευρώ το 2023. Ο κύριος λόγος για αυτό ήταν οι υψηλές αποσβέσεις και αποσβέσεις του χαρτοφυλακίου ακινήτων.
Επιχειρησιακά, ωστόσο, οι επιχειρήσεις πήγαν σύμφωνα με το σχέδιο. Ο βασικός δείκτης κερδών AFFO (Adjusted Funds from Operations), ο οποίος αντιπροσωπεύει ελεύθερες ταμειακές ροές, αυξήθηκε κατά περισσότερο από 66% στα 181,2 εκατ. ευρώ. Επομένως, πρέπει να καταβληθεί μέρισμα ύψους 2,45 ευρώ ανά μετοχή στους μετόχους, αφού δεν καταβλήθηκε μέρισμα πέρυσι.
Το LEG επικεντρώνεται στη στέγαση για μικρά και μεσαία εισοδήματα
Ο διευθύνων σύμβουλος της LEG, Λαρς φον Λάκουμ (Lars von Lackum), είναι αισιόδοξος για το μέλλον και δηλώνει πως «για το νέο οικονομικό έτος 2024, αναμένουμε περαιτέρω αύξηση των κερδών και αύξηση της συναλλακτικής δραστηριότητας στις αγορές ακινήτων».
Σε αντίθεση με ορισμένους από τους ανταγωνιστές της, η LEG Immobilien επωφελείται από το γεγονός ότι το επιχειρηματικό της μοντέλο επικεντρώνεται κυρίως στην προσιτή στέγαση για άτομα με χαμηλά και μεσαία εισοδήματα. Σε αυτό το τμήμα, η πίεση των τιμών ήταν σημαντικά χαμηλότερη από ό, τι στις λεγόμενες αναπτυσσόμενες αγορές σε δημογραφικά και οικονομικά ισχυρές τοποθεσίες.
Κατά μέσο όρο, η LEG χρέωσε ένα μέσο βασικό ενοίκιο 6,58 ευρώ πέρυσι, το οποίο αντιστοιχεί σε 420 ευρώ για ένα μέσο διαμέρισμα LEG με 63 τετραγωνικά μέτρα. Τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 4%, ενώ ο Όμιλος ανέμενε ένα εύρος 3,8 έως 4%. Ο διευθύνων σύμβουλος φον Λάκουμ (von Lackum) είχε ήδη ανακοινώσει πέρυσι ότι θα αυξήσει τα ενοίκια «όσο το δυνατόν περισσότερο από ρυθμιστική άποψη».
Το δικαιολόγησε αυτό με τον ισχυρό πληθωρισμό και τη σημαντική αύξηση του κόστους των υλικών τα τελευταία τρία χρόνια. Για φέτος, ο von Lackum αναμένει αυξήσεις ενοικίων κατά 3,2% έως 3,4% κατά μέσο όρο. Η ανταγωνίστρια Vonovia, η Νο1 στη γερμανική αγορά με περίπου 548.000 διαμερίσματα στο χαρτοφυλάκιό της, ανέφερε κατά μέσο όρο 7,58 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο στα υπάρχοντα ενοίκια της πέρυσι και, σύμφωνα με αναλυτές, είναι πιθανό να επιβεβαιώσει σε μεγάλο βαθμό αυτόν τον αριθμό την Παρασκευή (08.03.2024).
Στη συνέχεια, θα υπάρξουν επίσης νέα στοιχεία σχετικά με την έλλειψη στέγασης. Οι ειδικοί αναμένουν ότι το ποσοστό κενών θέσεων της Vonovia θα είναι εξίσου χαμηλό με αυτό του LEG. Εκεί, ήταν 2,4% πέρυσι, 30 μονάδες βάσης κάτω από την ήδη τεταμένη κατάσταση το 2022.
Η TAG ενδέχεται να καταβάλει ξανά μέρισμα
Αυτή η τάση είναι επίσης πιθανό να επιβεβαιωθεί από την TAG Immobilien, η οποία θα παρουσιάσει τα στοιχεία της για το περασμένο έτος αύριο (12.03.24).
Η εταιρεία MDAX, η οποία διαθέτει πάνω από 85.000 διαμερίσματα στη Γερμανία και μικρότερο χαρτοφυλάκιο στην Πολωνία, ανέφερε μείωση του ποσοστού κενών θέσεων στη Γερμανία στο 4,6% το τρίτο τρίμηνο, αφού ήταν ελαφρώς υψηλότερο τα δύο προηγούμενα τρίμηνα.
Εν αναμονή της καλύτερης λειτουργίας των εργασιών φέτος και της επανέναρξης των πληρωμών μερισμάτων, οι αναλυτές της Warburg Research είχαν θέσει πρόσφατα την τιμή-στόχο τους για τις μετοχές της TAG στα 15,10 ευρώ, σχεδόν 30% πάνω από την τρέχουσα τιμή.
Οι νέες μισθώσεις είναι πολύ πιο προσοδοφόρες από τα έσοδα από τις υφιστάμενες μισθώσεις. Εδώ, το μέσο επίπεδο έχει πλέον φτάσει στο διψήφιο εύρος του ευρώ σε πολλά μέρη. Ως εκ τούτου, το αφεντικό της LEG von Lackum είχε ήδη προειδοποιήσει για πάγωμα της αγοράς κατοικίας, επειδή πολλοί άνθρωποι που θέλουν να μετακομίσουν προτιμούν να μείνουν στο τρέχον διαμέρισμά τους λόγω της διαφοράς τιμής μεταξύ υφιστάμενων και νέων ενοικίων.
Η LEG έχει πουλήσει διαμερίσματα
Εκτός από το εισόδημα από ενοίκια, οι στεγαστικές εταιρείες, οι οποίες είναι συχνά υπερχρεωμένες, έχουν μειώσει τους κινδύνους χρηματοδότησης τα τελευταία χρόνια της κρίσης. Για τον σκοπό αυτό, η LEG άλλαξε τη στρατηγική της τον Νοέμβριο του 2022. Ο Όμιλος πούλησε περίπου 2000 μονάδες ακινήτων πέρυσι. Για το σκοπό αυτό, περίπου 155 εκατομμύρια ευρώ εισέρρευσαν στα ταμεία.
Ο δείκτης LTV, ο οποίος δείχνει καθαρό χρέος σε σχέση με τα ακίνητα, αυξήθηκε στο 48,4% πέρυσι – σε σύγκριση με 43,9% το προηγούμενο έτος.
Ο κύριος λόγος για αυτό ήταν η αύξηση των επιτοκίων. Έτσι, ο στόχος ενός μέγιστου δείκτη μόχλευσης 45% δεν επετεύχθη. Ως εκ τούτου, περαιτέρω πωλήσεις ακινήτων είναι δυνατές φέτος. Αλλά ακόμη και χωρίς αυτό, η LEG στοχεύει να επιτύχει 180 έως 200 εκατομμύρια ευρώ στον βασικό δείκτη κέρδους AFFO.
Όσον αφορά την αναχρηματοδότηση, οι προκλήσεις παραμένουν μεγάλες. Η σημαντική άνοδος των επιτοκίων επιβαρύνει σημαντικά τους ομίλους ακινήτων, οι οποίοι εξαρτώνται από τους υψηλούς δείκτες χρηματοδότησης χρέους.
Στο LEG, το μέσο κόστος χρηματοδότησης στο τέλος του έτους ήταν 1,58%, σε σύγκριση με μόλις 1,26% ένα χρόνο νωρίτερα. Ωστόσο, το LEG δεν έχει πλέον σχετικές λήξεις δανείων έως τα μέσα του 2025. Ένα ομόλογο 500 εκατ. ευρώ που λήγει τον Ιανουάριο του τρέχοντος έτους διυλίστηκε επίσης.
Νέα κανάλια χρηματοδότησης: Η Vonovia λανσάρει ομόλογο λίρας για πρώτη φορά
Η ανταγωνίστρια Vonovia είχε ήδη πουλήσει ακίνητα αξίας 3,7 δισ. ευρώ μέχρι το φθινόπωρο, μειώνοντας έτσι τον δείκτη χρέους της εντός του επιθυμητού εύρους έως και 45%. Αυτή η στρατηγική πρόκειται να συνεχιστεί φέτος, σύμφωνα με πληροφορίες της Handelsblatt.
Όσον αφορά τον τύπο χρηματοδότησης, η εταιρεία με έδρα την πόλη του Μπόχουμ (Bochum) άνοιξε πρόσφατα νέους δρόμους. Προκειμένου να αποκτήσει πρόσβαση σε περαιτέρω ομάδες επενδυτών, ο όμιλος Dax εξέδωσε ομόλογο σε βρετανικές λίρες για πρώτη φορά τον Ιανουάριο. Το ομόλογο με όγκο άνω των 400 εκατομμυρίων λιρών και κουπόνι 4,5% μετά την αντιστάθμιση νομισμάτων υπερκαλύφθηκε 8,3 φορές, σύμφωνα με την εταιρεία.
Ως εκ τούτου, ο Φάμπιο Καρόζα (Fabio Carrozza), Διευθύνων Σύμβουλος της BF Real Estate Finance, είναι πεπεισμένος: «Αν και η κρίση απέχει πολύ από το τέλος της, οι χρηματοδότες και οι δανειολήπτες προσαρμόζονται στις επίμονα δύσκολες συνθήκες της αγοράς και τώρα τις αντιμετωπίζουν καλύτερα».
To άρθρο Γερμανική αγορά ακινήτων: Ανάκαμψη στις εργασίες, στασιμότητα στη χρηματοδότηση και «σωσίβια» εκτός Γερμανίας δημοσιεύτηκε στο NewsIT .
